房地产税对房产税有什么影响?

这段时间,关于房产税的话题引起了社会各阶层的广泛关注,房产税的出台,真的能另房价下跌吗?

房产税不同于房地产税,房产税是是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,是房产保有环节的一种税收。

房地产税包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等多种税收,是房屋开发与销售环节的一种税收。

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房产税能控制房价上涨吗?

房产税真的能长期控制房价上涨吗?这个问题,在房产税出台前,谁都说不准,但是,短时间内肯定是会给楼市带来一定的影响,预计一段时间的消化后,楼市还是会回归现状,因为中国楼市,从来不缺乏调控,楼市的上涨也是伴随着调控走过来的。

几年前的房地产个税(俗称差额税),规定二手房交易过程中,所售物业如果不是原业主名下唯一住房且满5年的,一律征收住房个人所得税,征收标准为转让时的地税评估价减去原购买物业的价格的差额,按照20%的比例征收。当时,政策一出台,很多人都在说,楼市要变天了,投机炒房将受到严重打击。事实上,效果并非人们想象的那样,业主在购买物业的时候,早已将这一部分的成本转嫁到了未来接盘人的手中,通过涨租金和实收价,将原本规定的出让人的税收最后还是转嫁到了接盘人手中。

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未来,房产税的出台,不排除有住房持有人通过某些途径和手段,将房产税所征收的份额间接的转嫁到租客或者接盘人手中。

7月份全国70个大中城市房价指数

7月份,各地继续坚持因城施策,调控措施陆续加码,努力促进供求平衡,进一步促进房地产市场健康发展。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

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从同比看,70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,上月为持平;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%,涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

今年,是我国房地产史上调控最为严厉的一年,截止到7月份,全国各地发布的调控次数就超过180次,这在以往是从来没有过的罕见局面,虽然调控力度那么强大,对于全国楼市也起到了维稳的作用,但是对于一些热点的大中城市,房价依然保持着上涨的趋势,只是涨幅相对于前两年有所放缓。

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房价上涨根源于通货膨胀

许多人曾经问过我,房子涨价那么快,到底买房子赚的是什么钱?

其实,房子涨价和我们平时的日常消费品涨价是一个道理,都是通货膨胀引发的货币缩水所造成的,在我国,更为特殊,除了房产,没有更好的投资渠道可以对抗通胀,所以,绝大多数的人都选择了投资房产,房子的价格也就越炒越高,有钱买房已成为了一种行为习惯。

要想真正控制房价,光靠政策调控是治标不治本,德国在控制房价这一方面,可以说是目前发达国家中做得最好的,下面,我们看下德国是怎么做的:

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(1)稳健的金融制度

央行的自我约束和货币政策目标。二战以后,德国央行的首要目标是保持物价稳定,其次才是经济增长。1998年,欧洲央行成立,总部设在德国法兰克福,很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。《马斯特里赫特条约》使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行,规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标。1950-2017年,德国CPI年均增速仅2.4%,通胀控制能力是全球典范。

住房金融体系以商业按揭为主、辅以独特的住房储蓄,引导居民理性加杠杆。德国按揭贷款的首付比例通常在20-30%,国际对比中处于相对较高水平,住房贷款以固定利率合同为主,利率与首付比例形成反向变动机制。推行独特的住房储蓄模式,先存后贷、以存定贷、专业经营、固定低息。德国居民房贷占GDP比重仅36%,居民负债占GDP仅53%,居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。

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(2)均衡的税收制度

交易环节征收重税;使用环节征收二套住房税,减少空置;保有环节仅征收土地税。住房税收占全国税收收入比重仅3.7%,占财政收入比重仅1.9%,居民住房税收负担较低。

交易环节由不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。不动产交易税税率高达3.5-6.5%,叠加公证费、不动产登记费、中介服务费等各类交易费用,交易成本可达10%甚至更高,对交易获利部分还要征收差价盈利所得税,只有转让前用于长期出租或自住的住房,才予免征。

使用环节有二套住房税和租金收入所得税。二套住房税,以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础,增加了居民占用多套住房的成本,引导居民不超额占用住房,减少住房空置,德国住房空置率只有3.2%。

保有环节仅对土地所有权征收土地税,住房无需纳税,土地税实际税率低,鼓励居民长期持有。

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(3)完备的租赁制度

租房者受到完备的法律保护,享受公共服务和租金补贴。租房是主流,全国55%的人口租房住,柏林、汉堡等大城市更高达80%。

法律保障。租约保障——房东解约要理由。租赁合同默认为无固定期限合同,房东要解约必须符合法定的特殊情形,仅限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发等。租户在房东转让住房时享有优先购买权。租金限制——租金上涨有前提。过去15个月内未上调过租金,目标租金不超过同等条件住房的租金标准,租金3年内涨幅不得超过20%、住房供给严峻的特殊区域不得超过15%。房东目标租金过高将面临高额罚款和长期监禁处罚。

公共服务。租户只需登记注册并依法纳税,也可享受当地公共资源和服务,不受产权限制。

租金补贴。政府根据收入和家庭规模,向租房户提供住房补贴,户均补贴额逐年提升,保障受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的损害。

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拉动我国经济的三辆马车:房地产、消费、出口。可以看出房地产在我国国民经济中扮演着多么重要的角色,虽然政策强调“房住不炒”、“遏制房价过快增长”到“遏制房价上涨”,加上近年的五限——限购、限售、限价、限商、限离,都只是限制性,并非禁止。显然,在不希望房价过快增长的同时,也是不希望房价普遍下跌的。

房产税必将对楼市格局产生重大分化。

毫无疑问,将来的房产税出台后,对住房的保有环节征收税收,而手握多套房产的业主通过涨租金来转嫁税收成本是毋庸置疑的。那么,对于一些没有热点的三四线城市和没有人口支撑甚至出现人口净流出的城市,这些地区肯定会迎来抛售潮,区域房价下跌是板上钉钉的事。

而对于大中型热点城市,特别是一线城市,有大量的人口净流入,这类人口无论是对住房的销售还是租赁,都会起到至关重要的支撑作用,房产税的出台,对这样的地区,并不会产生太大的影响,反而可能对租赁市场会产生一波新的涨幅,毕竟,我国不是德国,对于租赁市场是没有限价机制。

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那么,对于上述的三四线没有热点,人口净流出的城市,在房产抛售后,可能会意识到,只有投资热点区域大中城市、有大量人口净流入的城市的房产,才能抵抗通胀,做到保值增值,或许,那一类大中城市的楼市会迎来房产税后,新的一波购房主力向其迈进,楼市格局将发生重大改变,强者恒强将会越发明显。

未来,热点片区具有重大发展潜力的城市,房子依然会保持上涨的趋势,投资置业的焦点应当放在这些地区,比如目前被提上国家战略层面的“粤港澳大湾区”,就是投资房产的黄金区域之一。

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如何正确看待房产税

房产税,我们不应当把它看成是针对房价上涨所采取的一种调控,它只是一种增加地方税收的手段,未来地方收入的重要来源。因为有一个很客观的现实摆在那,随着城市化进程的发展,地方的土地出让金只会越来越少,特别是一线大城市,土地已基本开发完毕,如何保证地方财政持续增长,还是只能在房地产上开拓途径,住房保有环节的税收是一种长期有效的,因此,房产税,事实上只是地方政府为了增加税收收入的一种手段。


对于房产税,幻想通过其降低房价是不现实的,我们应当关注的重点是政府获得这部分税收来源之后,如何取之于民用之于民,我们更希望未来地方政府会有更多的资金投入到教育、住房补贴等公共服务当中,更好的服务于大众,这才是我们应当关注房产税的问题。 

2018年8月30日 14:49
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